Prodej nebo koupě nemovitosti s hypotékou. Na co si dát pozor

Nevýhody i výhody zároveň

Prodej nemovitosti s hypotékou je o něco delší a administrativně náročnější, nicméně se nejedná o nic neobvyklého. A pokud se kupující nezalekne, může to být pro něj dokonce i výhodnější, záleží na konkrétních podmínkách hypotéky. Navíc v některých případech je možné přenést původní hypotéku na kupujícího. Základem je domluva mezi bankou, prodávajícím a kupujícím.

Vyčíslení a souhlas banky

Základním krokem je jednání s bankou, která poskytla hypotéku. Banka má totiž na nemovitost zástavní právo a bez jejího souhlasu a aktivní účasti se neobejdete. Proto je nutné požádat o vyčíslení zbývající jistiny, tj. kolik peněz ještě zbývá zaplatit. Banka vystaví vyčíslení k určitému datu, ke kterému musí být dluh splacen. Je klíčové toto datum dodržet, jinak banka vystaví sankční úroky a celý proces se komplikuje.

Současně se smluvně řeší, jakým způsobem bude dluh splacen. Tedy kdo, kdy a kolik zaplatí a vše je smluvně upraveno v základních dokumentech (kupní smlouva, smlouva o úschově a dohoda s bankou atd). Situace se nejčastěji řeší jedním z následujících způsobů:

Převod hypotéky na kupujícího

Kupující převezme stávající úvěr se všemi podmínkami – včetně úrokové sazby a fixace. Výhodnost tohoto kroku závisí na tom, zda sazba převzatého úvěru je nižší než sazby aktuálně nabízené bankami. Převod hypotéky však nebývá automatický. Kupující musí zpravidla projít standardním schvalovacím procesem banky, kdy si banka prověří jeho úvěrovou historii a schopnost splácet.

Kupující může také volit novou hypotéku, zpravidla pokud je její sazba nižší, než by byla u převzetí hypotéky stávající. Zbývající část kupní ceny obvykle putuje do advokátní úschovy.

Kupující hypotéku doplatí

Kupující může dluh vyrovnat vlastními prostředky nebo novou hypotékou. V prvním případě banka obdrží svou část z peněz uložených v advokátní úschově. V druhém případě musí banka dát souhlas k zápisu nové zástavy v katastru. Poté banka kupujícího převede prostředky přímo na účet původní banky.

Prodávající hypotéku doplatí

Další možností je, že úvěr doplatí prodávající ještě před převodem nemovitosti. Často k tomu využije nový úvěr spojený s koupí jiné nemovitosti. Je třeba počítat s náklady za předčasné splacení.

Tipy k prodeji nemovitosti s hypotékou

• Začněte u banky – vždy nejdřív kontaktujte banku, kde máte hypotéku, a zjistěte si konkrétní postup. Každá banka má vlastní pravidla a formuláře. (Náš text je tedy spíše orientačním vodítkem.)
• Dohoda o úhradě dluhu – kromě kupní smlouvy je často vyžadovaná i trojstranná dohoda (prodávající–kupující–banka), která přesně určuje, jak a kdy se peníze převedou.
• Advokátní úschova – u hypoték je téměř nezbytná. Zajišťuje, že se peníze uvolní až ve chvíli, kdy je vše správně zapsáno v katastru a banka dostane svou část.
• Časová rezerva – i když banky zvládnou vyřídit věci rychle, počítejte raději s tím, že celý proces bude trvat o několik týdnů déle než běžný prodej.
• Změna fixace – pokud se blíží konec fixace, může být výhodnější prodej načasovat právě na toto období, protože odpadnou náklady na předčasné splacení.
• Poplatky – počítejte i s poplatkem za vyčíslení zůstatku a vystavení potvrzení pro katastr, většinou jde o stokoruny až nižší tisíce. Kromě toho si však prověřte i možnou náhradu nákladů za předčasné splacení. U smluv sjednaných nebo refixovaných po 1. září 2024 si banky mohou nově účtovat poplatek ve výši až 1 % z nesplacené jistiny, což u milionových úvěrů může činit i desítky tisíc korun.

• Reálná cena – některé banky vyžadují při převodu nové ocenění nemovitosti od odhadce, což může ovlivnit schválení nové hypotéky kupujícího.

Doporučujeme